Ingatlan ügyvédként Budapesten adásvételi szerződések, ingatlanügyletek és egyéb vagyoni jogviszonyok körében nyújtok tanácsadást és szerződéskészítést. Lakás, ház, telek vagy üzlethelyiség vásárlásakor és eladásakor a szerződés előkészítésétől a tulajdonjog bejegyzéséig minden lépést elvégzek, ügyfeleim biztonsága és érdekeik védelme érdekében.
Mikor kötelező az ingatlan ügyvéd?
A tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez a szerződést közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az alábbi ügyletekhez ügyvédre vagy közjegyzőre van szükség:
- lakás, ház, telek adásvétele
- ingatlancsere
- tulajdoni hányad átruházása
- haszonélvezeti jog alapítása vagy törlése
- jelzálogjog törlése, bejegyzése
Az ingatlan adásvétel menete lépésről lépésre
- KapcsolatfelvételAz eladó és a vevő megkeres, és egyeztetünk egy időpontot. Érdemes ezt még a foglaló átadása előtt megtenni.
- Adatgyűjtés és tulajdoni lap ellenőrzéseBekérem a felek adatait (név, lakcím, születési hely és idő, anyja neve, adóazonosító jel), lekérem és ellenőrzöm a tulajdoni lapot.
- SzerződéstervezetElkészítem a szerződést az ingatlan adataival, a vételárral, a fizetési ütemezéssel, a foglaló vagy előleg kikötésével és a birtokbaadás időpontjával.
- Aláírás és ügyvédi ellenjegyzésA felek a jelenlétemben írják alá a szerződést. A feleket személyesen azonosítom, majd a szerződést ellenjegyzem.
- Vételár megfizetése, szükség esetén ügyvédi letéten keresztülA vevő a szerződés szerint fizeti meg a vételárat: átutalással, hitelből, vagy ügyvédi letéten keresztül.
- Földhivatali beadványElektronikusan benyújtom a kérelmet az ingatlanügyi hatósághoz. A beérkezéssel a vevő jogának ranghelye már biztosított.
- BirtokbaadásAz átadás-átvételi jegyzőkönyv rögzíti az ingatlan állapotát, a mérőóra-állásokat és az átadott kulcsokat.
- IlletékA földhivatal továbbítja az adatokat a NAV-nak, amely kiszabja a vagyonszerzési illetéket. A kedvezményekről előre tájékoztatom.
Mit ellenőriz az ügyvéd a tulajdoni lapon?
Az ingatlan adásvétel legnagyobb kockázatai a tulajdoni lapon látszanak. A szerződés előtt ellenőrzöm:
- ki a tulajdonos, és mekkora tulajdoni hányaddal;
- terheli-e jelzálogjog, és mekkora tartozás áll fenn;
- van-e haszonélvezeti jog, elidegenítési és terhelési tilalom vagy végrehajtási jog;
- vannak-e széljegyek, vagyis folyamatban lévő, még el nem bírált beadványok;
- egyeznek-e a helyrajzi szám, a terület és a megnevezés a valósággal.
Foglaló vagy előleg: mi a különbség?
A foglaló a szerződés teljesítését biztosítja. Ha a szerződés a foglalót adó vevő hibájából hiúsul meg, a foglalót elveszíti. Ha az eladó hibájából, az eladónak a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie. Ha a szerződés egyik félnek sem felróható okból marad el, a foglaló visszajár. Az előleg ezzel szemben a vételár egy része, amely a szerződés meghiúsulásakor mindig visszajár. A szerződésben ezért pontosan rögzíteni kell, hogy foglalóról vagy előlegről van-e szó.
Ügyvédi letét: biztonságos vételár-kifizetés
Ügyvédi letét esetén a vevő a vételárat vagy annak egy részét az ügyvédnél helyezi letétbe, és az ügyvéd csak akkor fizeti ki az eladónak, amikor a szerződésben rögzített feltétel teljesül. Ilyen feltétel lehet például a jelzálogjog törlése, a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelem benyújtása vagy a birtokbaadás. Így egyik fél sem kerül olyan helyzetbe, hogy fizetett, de nem kapta meg az ellenszolgáltatást. Az ügyvédi letétet a törvény szerint az ügyvédi kamara nyilvántartásában is rögzíteni kell.
Ügyvédi ellenjegyzés: mit igazol?
Az ellenjegyzéssel az ügyvéd igazolja, hogy a szerződés a felek akaratának és a jogszabályoknak megfelel, és hogy a feleket személyesen azonosította. Az ellenjegyzett szerződés teljes bizonyító erejű magánokirat, ezért egy későbbi vitában is erős bizonyíték. Az azonosítást és az adatok rögzítését a pénzmosás elleni törvény is előírja az ügyvéd számára.
Vagyonszerzési illeték ingatlan vásárlásakor
Ingatlan vásárlásakor a vevő vagyonszerzési illetéket fizet, amelynek általános mértéke a forgalmi érték 4%-a. Egyenes ági rokonok és házastársak között az átruházás illetékmentes, lakáscsere vagy a korábbi lakás eladását követő vásárlás esetén pedig kedvezmény járhat. A 35 év alatti első lakásszerzőkre is kedvezményes szabályok vonatkoznak. A szerződés előtt megnézzük, melyik kedvezmény illeti meg Önt.
Mit hozzon magával a szerződéskötésre?
- érvényes személyi igazolvány vagy útlevél, valamint lakcímkártya;
- adóazonosító jel (adókártya);
- cég esetén cégkivonat és aláírási címpéldány;
- hitel esetén a bank által kért iratok és a hitelbírálat eredménye;
- jelzálogjoggal terhelt ingatlannál a bank tartozásigazolása;
- társasházi lakásnál a közös költség tartozásmentességi igazolása.
Mennyi az ingatlan ügyvéd díja?
Az ügyvédi munkadíj az ügylet jellegétől és összetettségétől függ: számít a vételár, hogy van-e hitel vagy jelzálogjog, kell-e ügyvédi letét, és hány tulajdonos érintett. Az ingatlan adatai alapján előre adok árajánlatot, amelyet a szerződéskötés előtt írásban rögzítünk.
Gyakori kérdések az ingatlan adásvételről
Ki választja az ügyvédet, a vevő vagy az eladó?
A felek közösen döntenek. Gyakran a vevő választja az ügyvédet, de egy ügyvéd mindkét fél megbízásából is eljárhat, ha érdekeik nem ellentétesek. Az ügyvédi munkadíj viselését a szerződésben rögzítik.
Kötelező az ügyvédi letét?
Nem kötelező, de ajánlott, ha a vételár kifizetése és a tulajdonjog átszállása időben elválik, például ha jelzálogjogot kell törölni, vagy ha a vevő hitelből fizet.
Mennyi ideig tart a tulajdonjog bejegyzése?
Ez a földhivatal leterheltségétől függ. A vevőt azonban már a beadvány beérkezése védi, mert a tulajdoni lapon széljegyként megjelenik, és ranghelyet biztosít.
Lehet hitelből vásárolt ingatlanra is szerződést kötni?
Igen. A szerződésben rögzítjük a hitelből fizetett vételárrész ütemezését és a bank feltételeit, és együttműködöm a finanszírozó bankkal.
Mi történik, ha a vevő vagy az eladó eláll a szerződéstől?
A következményeket a szerződés és a Ptk. határozza meg. Foglaló esetén a hibás fél elveszíti a foglalót, illetve kétszeresét fizeti vissza. Ezért fontos, hogy a szerződés ezeket a helyzeteket pontosan rendezze.
Kérdése van? Kérjen árajánlatot az ingatlan adataival